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  • 美国楼市进入冰冻态!11月成屋销售再创史上最长连降,房价同比增幅锐减

    周三,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国11月成屋销售总数年化连续第10个月下降,环比降幅扩大,继续创历史上最长连降月数,处于高位的按揭贷款利率持续压制购房者的可承担能力。

    美国11月成屋销售总数年化409万户,预期为420万户,前值为443万户。美国11月成屋销售总数年化环比跌7.7%,预期跌5.2%,前值为下跌5.9%。成屋销售同比下降35.4%。

    除去2020年新冠疫情初期时的异常值,美国11月成屋销售为2010年11月以来的最弱水平。当时,美国仍处在房地产市场危机的阴霾之中。

    成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%,在过户时计算。11月公布的销售数字,其合同很可能是在9月和10月签署的,当时按揭贷款利率处于年内峰值。虽然当前房贷利率有所下降,比10月末低了约1个百分点,但仍是今年年初的两倍还多。

    美国11月成屋售价的中位数较上年同期上涨3.5%,至37.07万美元。虽然仍同比上涨,但涨幅缩减的很快,远低于今年早些时候的两位数同比涨幅。这是连续第129个月,成屋同比价格的上涨。由于供应紧张,有大约23%的房屋最终售出价格高于卖家的标价。

    所有价格类别的房屋销售均出现下滑,但百万美元以上的房屋销售跌幅最大,同比下降41%。高房价销售在利率低位的时候,一度引领各价格类别。

    截至11月底,有114万户待售房屋,比去年11月增长了2.7%,按照目前的销售速度计算,需要3.3个月的时间消耗掉市场上的供应量,这一数字虽然较年内低位有所攀升,但仍然低于5个月的关口,表明市场供应依然紧张。

    11月成屋在市场上的停留时间更长,平均24天,高于10月的21天和2021年同期的18天。有61%的房屋在不到一个月的时间内签订了合同。

    11月份首次购房者占销售量的28%,与10月持平,去年同期为26%。今年7-9月,首次购房者占销售量的29%。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

    分地区来看,所有地区的销售都下降了,但西部地区的降幅最大,比一年前下降了近46%,西部地区的房价是最高的。

    NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示:

    住宅房地产市场在11月是冰冻状态,销售活动类似于2020年新冠疫情经济停摆期间。主要因素是,按揭贷款利率快速上升,这损害了住房的负担能力,降低了房主挂牌出售房屋的积极性。此外,可用的住房库存仍接近历史低位。

    不过由于按揭贷款利率连续五周下降,市场可能正在解冻。与几周前利率处于今年最高点时相比,现在平均每月按揭贷款还款额减少了近200美元。

    今年以来,伴随着美联储坚定的打击通胀,不断激进加息,按揭贷款利率的快速飙涨,令美国房地产市场大幅降温,导致销售下降、房价承压。

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